15.50 جنيه قيمة عادلة لسهم “القاهرة للاستثمار والتنمية العقارية”

الجورنال الاقتصادي – شيماء ابو الوفا :

حددت وحدة ابحاث شركة “فاروس” للأوراق المالية القيمة العادلة لسهم “القاهرة للاستثمار والتنمية العقارية” عند مستويات 15.50 جنيه مع توصية بزيادة الاوزان النسبية .
إيرادات العام المالي 2019-2020 تتجاوز الحد المستهدف:

حققت الشركة إجمالي إيرادات قيمته 1.088 مليار في العام المالي 2019-2020 (+54% سنويًا)، مرتفعًا عن الحد المستهدف البالغ مليار جنيه، ومتماشيًا مع تقديرات فاروس البالغة 1.040 مليار جنيه. قد ارتفعت المصروفات الدراسية بنسبة 50% سنويًا إلى 939.6 مليون جنيه، وهي تشكل 86% من إجمالي إيرادات الشركة. أما مصادر الإيرادات الأخرى التي تمثل 14% من النسبة الإجمالية، ارتفعت بنسبة 86% سنويًا إلى 148.3 مليون جنيه. على مستوى الربع الرابع، ارتفعت الإيرادات بنسبة 54.2% سنويًا إلى 96 مليون جنيه. من الجدير بالملاحظة أن مؤشرات الربع الرابع عادة ما تكون غير دقيقة نظرًا لتوقف دورة العمليات التشغيلية في المدارس والجامعات خلال هذه الفترة، أي إنه ربع يكاد خاليًا من تدفق الإيرادات مع وجود مصروفات تشغيلية.

حقق قطاع التعليم الأساسي إيرادات بقيمة 551.8 مليون جنيه، وهو يشكل 52% من النسبة الإجمالية، وترتفع بذلك 64% على أساس سنوي بسبب ارتفاع المصروفات الدراسية، وزيادة أعداد الطلبة الملتحقين بنسبة 9% سنويًا. من الجدير بالذكر في هذا السياق أن عدد مدارس الشركة ارتفع إلى 20 منشئة في العام المالي 2019-2020 مقارنة مع 19 منشئة في العام المالي 2018-2019. بناء على ذلك، بلغ معدل الاستخدام 94% في العام المالي 2019-2020 مقارنة مع 92% في العام المالي الذي يسبقه.

على نحو مماثل، ارتفعت إيرادات قطاع التعليم العالي (BUC) نتيجة زيادة المصروفات الدراسية، الذي انعكس بالإيجاب على إيرادات الشركة، خاصة بعد ارتفاع عدد الطلبة الملتحقين بها (+31% سنويًا). حقق نشاط التعليم العالي إيرادات بقيمة 536.1 مليون في العام المالي 2019-2020 (+46% سنويًا). وبالنظر إلى معدلات الاستخدام الخاصة بهذا القطاع، فقد وصلت إلى 78% في العام 2019-2020 (+17.2 نقطة مئوية) مقارنة مع 61% في العام المالي 2018-2019، كما ارتفع عدد الكليات إلى 10 منشآت مقارنة مع تسع منشآت في العام المالي 2018-2019.

الضغوط تلاحق الهوامش بسبب قطاع التعليم الأساسي :
وصل مجمل أرباح العام إلى 557 مليون جنيه (+48% سنويًا)، وانخفض هامش مجمل الأرباح بواقع 2.2 نقطة مئوية سنويًا إلى 51.2% مقارنة مع 53.4% في العام المالي 2018-2019. نتج هذا الانخفاض عن زيادة المصروفات التشغيلية باعتبارها نسبة من المبيعات. سجلت الشركة أرباحًا قبل الفائدة والضريبة والإهلاك والاستهلاك بقيمة 479 مليون جنيه (+57.7%)، ليرتفع الهامش 0.9 نقطة مئوية سنويًا إلى 44.1%. من الملاحظ أن هامش الأرباح قبل الفائدة والضريبة والإهلاك والاستهلاك (المعدل) الخاص بقطاع التعليم العالي قد ارتفع ثلاث نقاط مئوية إلى 63%، بينما شهد هامش قطاع التعليم الأساسي انخفاضًا بواقع سبع نقاط مئوية إلى 25%.

بلغ صافي الربح بعد خصم حقوق الأقلية 255 مليون جنيه، بارتفاع نسبته 35.3% سنويًا، وليتخطى هامشيًا تقديراتنا البالغة 240 مليون جنيه. أما عن هامش صافي الأرباح، فقد انخفض بنسبة 3.3 نقطة مئوية إلى 23.4% مقارنة مع 26.7% في العام المالي 2018-2019. قد تأثرت نتائج العام بعدد من العوامل، من ضمنها (1) زيادة مصروفات التمويل (56 مليون جنيه) نتيجة ارتفاع صافي الدين وانخفاض الدخل من الفائدة، (2) ورد جزء من رسوم الأتوبيس المدرسي بقيمة 9 مليون جنيه تطبيقًا لتعليمات الحكومة، (3) وزيادة بقيمة 8 مليون جنيه في علاوات طاقم تدريس الجامعة، (4) ومصروفات عقارية متجمعة ومستحقة بقيمة 7.3 مليون جنيه، (5) ومخصصات ديون مشكوك في تحصيلها بقيمة 3 مليون جنيه. وبالنسبة لهامش صافي أرباح قطاع التعليم العالي، فقد ارتفع بواقع ثلاث نقاط مئوية إلى 44%، في حين أن هامش قطاع التعليم الأساسي انخفض انخفاضًا حادًا إلى 6% (مقارنة مع 21% في العام المالي 2018-2019).
قد ارتفع صافي الدين بنسبة 13.2% إلى 471 مليون جنيه، وبلغ معدل صافي الدين إلى رأس المالي 0.5 مرة في العام المالي 2019-2020 مقارنة مع 0.4 مرة في الربع الثالث 2019-2020، و0.1 مرة كمعدل صافي نقدية لرأس المالي في العام المالي 2018-2019.

خطط التوسع تدفعنا للبقاء على تقيمنا العادل عند 15.50 جنيه للسهم :

أعلنت وزارة التعليم العالي مؤخرًا أنها قررت عدم زيادة المصروفات الدراسية السنوية في المدارس الخاصة والدولية في العام الدراسي 2020-2021 نظرًا للتحديات الاقتصادية الناشئة عن جائحة كورونا. سيؤدي ذلك إلى خفض سقف افتراضاتنا لإيرادات العام المالي 2020-2021، لأن نموذجنا وضع في الحسبان الزيادة السنوية المتعارف عليها بنسبة 7% في المصروفات الدراسية.

على مستوى المشروعات الجديدة، بدأت مدرسة ريجنت البريطانية بمدينة المنصورة الجديدة عملياتها التشغيلية منذ بداية نوفمبر بعد التحاق 60 طالبًا بها. فيما يتعلق بإنشاء المدينة الطبية (CapMed)، ستتعاقد الشركة قريبًا مع المقاول المنفذ لعمليات بناء المشروع. سيتخذ المشروع الجديد “مدينة بدر” مقرًا باستثمارات تبلغ 21 مليار جنيه، ومن المتوقع أن تبدأ علميات البناء والإنشاء بداية من العام القادم. يتداول سهم الشركة عند مضاعف ربحية مقداره 19.5 مرة، و12.0 مرة كقيمة منشأة إلى الأرباح قبل الفائدة والضريبة والإهلاك والاستهلاك، وذلك لعام 2020 – 2021.